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不動產 編輯詞條

不動産(immovable property)是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地並且不能分離的其他物。

目錄

[展開]

定義編輯本段

  不動産是指不能移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財産,包括土地及其定著物,包括物質實體及其相關權益。如建築物及土地上生長的植物。  不動産依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依托于物質實體上的權益。

  房地産估價規範:房地産(real estate,real property),土地、建築物及其他地上定著物,包括物質實體和依托于物質實體上的權益。

  房地産估價師資格考試用書:房地産是指土地、建築物及其他土地定著物,是實物、權益和區位三者的結合體 。

特性編輯本段

自然特性

  不動産作為自然物的特性。 1、不可移動性:又稱位置固定性,即地理位置固定。

  2、個別性:也稱獨特性、異質性、非同質性、獨一無二,包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。

  3、耐久性:又稱壽命長久,土地不因使用或放置而損耗、毀滅,且增值;建築物使用年限長。我國土地有使用年限。

  4、數量有限性:又稱供給有限,土地總量固定有限 ,經濟供給有彈性。

社會經濟特性

  體現人們之間的社會關系和經濟關系的特性。

  1、價值量大:與一般物品相比,不動産不僅單價高,而且總價大。

  2、用途多樣性:也稱用途的競爭、轉化及並存的可能性,主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優先順序:商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

  3、涉及廣泛性:又稱相互影響,不動産涉及社會多方面,容易對外界産生影響。在經濟學中稱為外部性,分為正的外部性、負的外部性。

  4、權益受限性:由涉及廣泛性引起。政府主要通過設置管制權、征收權、征稅權和充公權四種特權進行管理。

  5、難以變現性:也稱為變現力弱、流動性差,主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動産的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。

  6、保值增值性:增值指不動産由于面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等,其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動産能抵禦通貨膨脹。

性質編輯本段

  財産劃分的一種形態。因不動産對人們生活影響重大,且具有耐久性 、稀缺性 、不可隱匿性和不可移動性等特點,故許多國家法律對其均有特殊規定。在民事實體法上,不動産權利的變化,如以不動産為買賣或設立抵押權的標的物時,必須經一定登記的公示手續,否則不發生效力;在民事程序法上,因不動産所引起的糾紛,一般應由不動産所在地法院管轄,如《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國民事訴訟法》,就有類似的法律規定。

    不動産景氣循環

動産與不動産的界定編輯本段

各國對動産與不動産的界定

  各國對動産與不動産的界定也是不同的。現在,國際上並不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動産與不動産的唯一標准,而是綜合考慮物的價值大小、物權變動的法定要件等因素。例如,飛機、船只等,國際上通行將其界定為不動産。因為其價值較大、辦理物權變動時要到行政機關進行登記等。

  民法學上的物,是指存在于人身之外,能夠滿足人們的社會需要而又能為人所實際控制或支配的物質客體。按照不同的標准,物可分為動産與不動産、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無  不動産主物等。

動産與不動産的劃分

  其中,動産與不動産的劃分,是以物是否能夠移動並且是否因移動而損壞其價值作為劃分標准的。動産是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。不動産是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。

  電腦、電視、書桌這樣子的東西平時是不動的,但這並不是不動産。因為這些東西都是可以移動並且不會因移動而造成價值上的貶損。這些東西在現實中不移動,是因為你不想移動,而不是不能移動。所以,你的電腦電視書桌等都是動産。

  動産和不動産有時是可以互變的。例如,果園中果樹上的果實,挂在果樹上時是不動産,但是如果采摘了下來,那就變成了動産。鋼材水泥等是動産,但是用其做成了房屋,就變成了不動産。

不動産善意取得編輯本段

不動産善意取得研究

  摘要:本目錄從權利外觀理論出發,對不動産善意取得的否定說與肯定說進行評介,認為在現代社會,不動産適用善意取得較動産有更多的依據。並通過考察先進國家的立法,認為法國、日本等未承認不動産的善意取得,實與其不動産登記的形式審查主義有關。中國乃實行實質審查主義,因此不動産善意取得在中國有其制度基礎。 善意取得制度,是近代以來民法法系的一項重要制度,對于保護善意取得財産的第三人的合法權益,維護交易活動的動態安全,具有重要的意義。保護由所謂無權利

    不動産者善意取得動産的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大,因應流通安全的經濟要求,而生成和發展起來的。由經濟生活塑造而成的善意取得制度,源起于古代日耳曼法中的手護手原則,曆經了由古代,中世紀而近代乃至現代的漫長歲月,其制度創造、判例、學說屢經變遷,在諸多市場經濟國家確立起來,發揮著保障流通安全的功能。然而,善意取得制度是否亦適用于不動産領域,各國立法規定不一,並且在理論研究方面,學者亦存不同見解。

不動産善意取得的理論爭鳴及評析編輯本段

  ⒈否定說。
目前中國學者一般認為善意取得制度僅適用于動産領域,認為所謂善意取得,即指“無權處分他人動産的讓與人,于不法將其占有的他人交付于買受人後,若買受人于取得該動産時系出于善意,即取得該動産所有權,原動産所有人不得要求買受人返還。”

  至于不動産,“因以登記為其公示方法,交易中不致誤認占有人為所有人”,“因為不動産登記制度的建立,第三人若再以不知不動産之權利狀態為理由予以抗辯已不可能。”

  故在建立不動産登記制度後,“善意取得的原理以及規則在不動産法領域已經無法適用。”

  即使存在“不動産准用動産善意取得的必要,也僅在違章建築等極少數未進行保存登記的不動産之上。”

  對于“已登記的不動産發生登記錯誤,應通過公信原則或登記更正程序來解決,不適用善意取得。”

  ⒉肯定說。
持肯定觀點的學者認為,應承認不動産善意取得。他們認為中國《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》第89條關于共同共有財産善意取得的規定,就包括了共同共有不動産的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動産時為善意無過失,則采犧牲其他共有人的利益,而維護交易秩序和交易規則的立場,確認買賣關系有效。並且,在現代社會中,“無論現代不動産登記制度多麽獨立、完善,仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生”,

  不動産因而存在不動産無權處分的可能。所以,僅以“交易方不會誤信不動産占有人為有權處分人而與之交易”為理由,一概排斥不動産善意取得制度之適用是缺乏根據的,對于相信登記公示力而自無權處分人處取得不動産的善意第三人而言,也有失公允。 否定說雖然都反對不動産的善意取得,但其各自反對的理由並不

    不動産相同。否定說中有兩種代表觀點,第一種觀點以梁慧星先生為代表,他們認為,“基于物權登記的公信力,即使登記錯誤或有遺漏,因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保護。”依此觀點,善意第三人因信賴不動産的登記而與登記名義人為不動産交易,即使登記名義人非為真實權利人,亦取得不動産所有權。但是他們卻否認不動産善意取得,這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎問題上,梁慧星先生曾言:“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據解為法律的特別規定,不啻為正確之解釋”,但同時又認為“謂善意取得制度是一項基于占有的公信效力而産生的制度,並無不妥。”

  占有的公信效力,即依物權變動的公示效力,凡占有動産的人即應推定為該動産的所有人。由此看來,梁慧星先生贊同法律賦權說,亦贊同權利外觀說。從權利外觀理論出發,往往容易得出不動産亦可適用善意取得的結論,而法律賦權說卻極可能得出相反的結論。如此似可解釋否定說的第一種觀點在理論上實際已承認不動産善意取得的同時又否認不動産的善意取得的自相矛盾。但是在不動産善意取得的問題上,他們卻又堅決堅持法律賦權說的觀點,對此持否定的觀點。然而,倘若簡單的說善意取得制度僅適用于動産,而不適用于不動産,是出于法律的特別規定,這顯然有違法律制度內部的邏輯,無益于中國物權法的應然研究。

  否定說的第二種觀點以孫憲忠先生為代表,他們認為不動産登記制度的存在,又因為不動産登記簿具有對一切人公開的性質,因而任何人無法在不動産領域內提出自己不知或不應知交易瑕疵的善意抗辯。這種觀點將物權的公示公信原則與不動産善意取得完全對立起來。他們認為,依公示公信原則,即使公示與權利關系不一致,標的物出讓人無處分權時,善意信賴公示的受讓人仍能取得物權。事實上公示的推定力已經具有了確定當事人主觀心理狀態的意義,登記名義人或占有人推定為真正權利人,那麽信賴該登記或占有的第三人便被推定為善意無過失。

  公示公信原則的標准為客觀標准,而善意取得的標准為主觀標准,因而在不動産領域,由于不動産以登記作為公示方法,第三人以其不知或不應知權利的真實狀態予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用于不動産,而善意取得制度則不適用于不動産。

  然而,在現實生活中,發生不動産登記權利內容與真實權利狀態不一致的情況非常複雜,概括起來,導致這種不一致的情況發生的原因主要有: 

(1)因登記機關的過錯而造成錯誤登記或錯誤塗銷;

(2)登記以外的法律變動,如表見繼承人取得遺産或繼承人取得應繼份額以外的不動産並為繼承登記;

(3)買賣合同無效或被撤銷,但登記尚未塗銷;

(4)依法律規定取得不動産物權,如征收土地,但尚未辦理登記;

(5)不動産共同共有關系中,不動産物權僅登記在一個或部分共有人名義下的。在上述情形,第三人往往難以知道真實的權利狀態。第三人如不知或不應知真實權利狀態,信賴不動産的登記而與登記名義人為不動産交易,應為善意。此時如否定不動産的善意取得,顯然不利于善意第三人的利益的保護。由此看來,此種觀點的缺陷乃在于其對現實生活中已經存在並將繼續發生的錯誤登記等情況視而不見。持肯定說的學者雖然都肯認不動産的善意取得,但其對不動産善意取得的依據存在分歧。有學者認為,“由于不動産的物權變動的公示方式是登記,因而,在不動産交易中,雙方當事人必須依照規定,變更所有權登記,因而不存在物所有權人或者無處分權人人處分不動産所有權的可能性,也就不存在適用善意取得制度的必要前提。”

  由此可見,其肯認共同共有不動産的善意取得,乃屬善意取得適用的例外。有學者則認為,不動産善意取得的前提,即不動産權利登記記載與真實權利狀態不符,是“因為現今世界各國的登記審查都僅須為形式審查”。

  筆者雖亦持肯定的觀點,但對上述觀點大不以為然。本文認為在對不動産登記實行實質審查的中國,不動産善意取得不僅適用于共同共有的不動産,而應適用于所有已登記的不動産。


理論基礎編輯本段


  不動産善意取得的理論基礎 善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護手”原則。依據該原則,占有是物權的外形,占有動産者,即推定其為動産占有人,而對動産有權利者,也須通過占有標的物而加以表現。因此,有權利者未占有其物時,其權利之效力便因此而減弱。任意將自己的動産交付與他人者,僅能向相對人請求返還,若該相對人將動産讓與第三人時,則僅可向相對人請求損害賠償,而不得向第三人請求返還其動産。“以手護手”原則注重權利的外觀,並以權利的外觀視為權利的表征。這雖然是與古日耳曼法時觀念的所有權並未生成發展起來具有密切的關系,但它卻適應了商品經濟的發展和保護交易安全的客觀需要,因而顯示了其極強的生命力。後世的德國民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護手”原則的權利的外觀標准,把不動産登記和動産的占有作為物權的法定公示形式,以蓋然性的推定方式來判斷物權的正確性,而不是從客觀真實的角度來界定的正確性。

  “以手護手”原則雖然並未蘊含交易安全的理念,但權利外觀理論在吸收其占有為權利之“外衣”的觀念的基礎上,並吸納羅馬法的“善意”要件,逐漸生成發展起來,並成為占主流地位的學說。

  日耳曼法的物追及制度及其限制基礎深深地根植于日耳曼固有的公示思想裏,這個思想的現代表現就是善意取得制度。按照物權的公示原則,物權正確性的實質通過法律認可的形式反映出來,即不動産登記簿上記載的不動産物權和動産占有的事實表征的物權是正確的物權,這就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。根據該推定效力,善意第三人信賴不動産的登記或動産占有的表征,而與不動産登記名義人或動産占有人為交易時,縱使其表征與實質的權利不符,對于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響,該善意第三人取得的物權受法律保護。權利外觀理論是為了因應近代資本主義經濟的發展對交易安全之保護要求而誕生的,它將當事人內部諸要素切斷,是當事人之間的內部情勢不致外溢,而影響、害及第三人,把權利及法律關系的外相形態作為相對人利益的保護標准。  不動産善意取得制度的前提是觀念的所有權的産生。由于占有與本權分離現象的存在,始有善意取得制度存在的現實根據和意義。若占有人與所有人合而為一,則根本無善意取得制度適用的余地。觀念所有權的發展,使得占有與本權分離的現象增多,從而為保護善意第三人之正當利益以保護交易安全,而發展出善意取得制度。近代各國物權公示方法的統一為善意取得制度的適用提供了基礎。德國民法理由書曾言“在動産交易裏,對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動産,對登記簿公正之信賴予以法的保護。在動産,代替登記簿者乃讓與人的所持與占有,它們構成了應受保護的善意的基礎。”由此可見,占有與登記都具有表征本權的功能。占有之所以具有表征本權的功能,乃在于占有“外觀之狀態與實際之情形,一般而言系八九不離十。”因此,“基于此項概然性,占有即具有事實支配標的物之外觀,自應具有本權。”然而,隨著現代社會和市場經濟的發展,觀念的所有權得到了進一步的發展,從而致使占有與本權分離的現象經常發生,使得近代以來占有通常表征本權的命題受到挑戰。占有與本權的時常分離,使得占有作為動産的公示方法就不再充分,不能當然地推定對動産實行實際支配的占有人即為該動産的所有人,尤其在所有權保留和讓與擔保的場合,以占有人的占有這樣的權利外觀認定其為動産的所有人,更顯得可疑。

  這就使得善意取得制度賴以存在的基礎發生了動搖。觀念的所有權通過一定外形加以明示的公示原則,在動産物權于事實上被放棄,從而外形再也無法肩任表明物權存在的機能。這樣由公示原則導出的公信原則便失卻了其前提。

  在不動産領域,則不存在上述情形。由于不動産登記制度的建立和完備,不動産的登記由官方統一進行,使不動産登記簿上記載的權利與真實權利狀態保持一致有著較高的保障,因而社會公衆可以信賴登記簿上所記載的權利即為真實的權利。既然動産占有因其概然性可生公信力,以登記為公示方法的不動産發生登記與實際權利不符的情形遠較動産為少,因而具有更高的概然性,從而更具有公信力。因此,善意第三人因信賴不動産登記簿的記載而與登記名義人為交易時,即使存在登記與本權分離的情形,善意第三人亦可獲其利益,除非有他人向登記機關提出異議並已記載于登記簿上的情形。


制度基礎編輯本段

  不動産善意取得的制度基礎

  考察先進國家的立法,各國對不動産善意取得規定不一。《法國民法典》第2279條規定:“涉及動産物品時,占有即等于所有權證書。”由此條可知,法國法的善意取得僅適用于動産,這是因為,唯有動産適用于占有和根據占有對之作權利歸屬。 《德國民法典》第932條規定:“物即使不屬于出讓人,受讓人也可以因第929條規定的讓與成為所有權人,但在其根據上述規定取得所有權的當時非出于善意的除外。”第929條規定:“轉讓動産所有權需有所有權人將物交付于受讓人,並就所有權的轉移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的,僅需轉移所有權的合意即可。”《德國民法典》第932條雖然未明確指出善意取得只適用動産,但其所指向的第929條則明確將物限定為動産,而且第932條規定與“動産所有權的去的和喪失”之下。《日本民法典》第192條第192條,《瑞士民法典》第708條,中國台灣民法第801條,1952年《美國統一商法典》第2403條均有類似規定,將善意取得之適用限定為動産。因此,中國有學者斷言:“各國民事立法都規定只對動産交易依善意取得制度予以保護,而對不動産交易不適用善意取得制度。”

  但是,《德國民法典》第892條又規定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權利,事實上突破了善意取得僅限于動産的限制,將善意取得的適用範圍擴大至不動産。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動産。《瑞士民法典》第973條第1款規定:“出于善意而信賴不動産登記簿的登記,因而取得所有權或其他權利的人,均受保護。”台灣《土地法》第43條亦規定:“依本法所為之登記,有絕對效力。”登記有絕對效力,系為保護第三人,將登記事項賦予絕對真實之公信力,俾第三人因信賴登記而取得土地權利時,縱令其登記原因無效或得撤銷,真正權利人亦不得以之對抗該第三人。

  並且,台灣地區經多年全面的檢討,于1999年3月完成《民法物權編部分修文草案》,與原有條文210條,增訂75條,刪除15條,修正127條,變動幅度甚大。在物權變

    不動産動方面,為確保善意第三人的權益,以維護交易安全,明定不動産善意取得,于第759條第二項規定:“因信賴不動産登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”可見,各國關于不動産善意取得的立法規定,並非如有的學者所斷言。然為何各國立法對善意取得是否適用于不動産存有如是差異?

  究其原因,主要在于各國的不動産登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數州對不動産實行契據登記制度,該登記制度具有如下特點:

  (1)形式審查主義。登記官吏對于登記的申請,只進行形式上的審查,至于契據上所載權利事項有無瑕疵,則不予過問。

  (2)登記無公信力。已登記的權利事項,公衆不可信賴其為真實的權利狀況。

  德國、瑞士等國的不動産登記,實行權利登記制度,該登記制度的特點有:

  (1)實質審查主義。(2)登記具有公信力。

  中國台灣民法規定,不動産物權之變動,非經登記不生效力或不得為處分。至于登記,對于第三取得人之關系如何,以之讓與登記法,未為明文規定。

  依台灣“土地登記規則”第49條、50條之規定,登記機關接受申請案件後,應即依法審查,如有瑕疵,應通知補正。由此可見,中國台灣的土地登記制度亦實行實質審查主義。德國雖實行形式審查主義,但其采“窗口的審查”的同時,采取了公證制度。這樣,公證人便首先對內容進行審查。由于有此審查,登記管理縱只作形式的審查,也可保障登記的正確性。 因而德國的形式審查實可起到實質審查同樣的效果。只有正確的公示,公衆才有理由相信不動産登記有正確的權利歸屬,才能賦予不動産登記以公信力。在實行形式審查主義的國家,由于登記機關對登記事項有無瑕疵不予過問,因此經常會出現登記外觀狀態與實際情形不相一致。因不動産的登記缺乏公信力,善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。並且,此時如將善意取得制度適用于不動産,則顯然不利于保護不動産所有權人的正當利益。善意取得制度的目的雖然在于保護交易安全,但從其産生發展的曆史背景來看,其意亦在于在當時片面強調靜的安全的社會現實中,保護動的安全,以適應社會經濟發展和財富增長的需要,平衡善意第三人與權利人之間的利益。因此,在設計善意取得制度時,不能片面的追求動的安全,而忽視了善意第三人與權利人之間的平衡。對不動産登記實行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用于不動産,皆因如此將可能摧毀近百年來精心構建起來的所有權的法秩序。

  中國對不動産登記實行實質審查主義,賦予不動産登記以公信力。依公示公信原則,只要無異議登記,即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符,因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保護。中國雖然在《民法通則》中沒有確定不動産善意取得制度,但《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》第89條明確規定了共同共有財産的善意取得。此條解釋中的“共有財産”顯然既包括動産也包括不動産,而且就此司法解釋演變生成的曆程而言,其“實質是指共同共有的不動産,而且主要是指共同共有的房屋。”由此可見,中國實際上已經承認了不動産的善意取得。

  中國有學者反對目前在中國建立不動産善意取得制度,理由在于“中國因國情所限,尚未建立起健全的不動産登記體系。”

  上述理由是缺乏依據的。中國目前“尚未建立起健全的不動産登記體系”,確屬真實,但這並不影響中國建立不動産善意取得制度。不動産公示登記的方法,為各國通例。不動産善意取得系借助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易,縱使存在登記與本權分離的現象,善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動産未予登記,即因缺乏登記的公信力,而第三人仍與無權處分人進行交易,則可推定第三人存在過失,不能適用善意取得。中國尚未建立起健全的不動産登記體系,主要指存在大量應登記而未登記的不動産的現象。但因未登記的不動産不能依公示公信原則而適用不動産善意取得,那麽中國尚未健全的不動産登記體系對不動産善意取得制度並無實質影響。況且,中國《城市房地産管理法》第37條第6項規定,未依法登記領取權屬證書的房地産,不得轉讓。此規定排除了未登記的房地産適用不動産善意取得的可能。因此,筆者認為,中國尚未健全的不動産登記體系並不影響不動産善意取得制度存在的根基。

對立動産編輯本段

  動産是指能夠移動而不損害其經濟用途和經濟價值的物,一般指金錢、器物等。與不動産相對。

  在法律上區分動産與不動産的意義在于:

  一、得失變更上,動産是交付主義,不動産需登記

  二、訴訟管轄及涉外法律適用上,動産是屬人主義,不動産是屬物主義。

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