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地上權 編輯詞條

在法學上來說,是指以利用他人土地作營造(建築物)、工作物或竹木為目的,而取得的用益物權。 地上權的取得主要有兩種方式,一是透過直接與土地所有權人的設定行為,取得「地上權人」的法律地位;另一是基於法律規定而發生的「法定地上權」關係,是指 土地和建築物所有人,僅以地上建築、或同時將房地設定抵押,但因未能清償債務而遭拍賣,造成土地和建物的所有權人不同人的時候,法律規定使建物所有權人對 於土地享有地上權。

目錄

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地上權分類編輯本段

大致上說來,因為土地所有權人的不同,因此地上權住宅的所有期限亦不同而分為兩種。通常定期地上權是 50 年左右的土地租賃契約。而不定期地上權則是50年以外的契約期限。

地上權延伸

  • 如果因為契約期滿而致使建物毀壞或不存在,土地所有人應法需照建物的當時的市價對地上權所有人做補償。
  • 土地所有人在契約的「存續期間」屆滿前,可請求地上權所有人延長地上權的期限(延長租約)。
  • 特別的是,地上權不會因建物等物理性的結構消失而消滅。以地震為例,若地上權住宅因地震倒塌,而土地的地上權原定期限為 50 年,已過 10 年,還有 40 年,房子雖因地震而倒塌,但地上權於法仍有效力,故建物所有權人可在土地上重建。這是受到民法:「地上權不因工作物…之滅失而消滅」所保障。

地上權意義 :編輯本段

地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。 其社會意義在調和土地所有權人擁有所有權而不欲使用, 而另一方沒有所有權(即地上權人)而欲使用土地, 以促進土地利用. 

地上權人之權利 :編輯本段

使用收益權 : 地上權人可在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木, 故有使用收益權, 亦即地上權人可自行建築房屋 :地上權權利人,已給付地租,地上權人已具有使用該土地之權利,可自行申請建築房屋時,不須再由土地所有權人出具土地使用權同意書。

地上權之讓與權 : 地上權人,得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者,不在此限。已設定地上權之土地,土地所有人得將土地讓與(或設定抵押權)於他人,但地上權不因此而受影響。蓋所有人不因他物權之設定而喪失所有權,故所有人就其所有物自仍有法律上之處分權能。但地租如已登記,地租收取權隨同土地所有權之讓與而由新土地所有人取得。否則,舊有地租債權仍僅存在於原土地所有權人與地上權人間。

地上權之抵押權 : 地上權人得以地上權為抵押權標的物.

相鄰關係 : 地上權人與土地所有人間準用相鄰關係.

地上權人之義務 :編輯本段

有支付地租之訂定者, 地上權人負有支付地租之義務, 地上權人,縱因不可抗力,妨礙其土地之使用,不得請求免除或減少租金。地上權人積欠地租達二年之總額者,除另有習慣外,土地所有權人,得撤銷其地上權。

地上權之消滅 :編輯本段

地上權之拋棄 :地上權因拋棄並經塗銷登記而消滅, 地上權未定有期限者,地上權人得隨時拋棄其權利。但另有習慣者,不在此限。前項拋棄,應向土地所有人以意思表示為之。有支付地租之訂定者,其地上權人拋棄權利時,應於一年前通知土地所有人,或支付未到支付期之一年分地租。

地上權之撤銷或消失 :地上權人積欠地租達二年之總額者,除另有習慣外,土地所有人,得撤銷其地上權。前項撤銷,應向地上權人以意思表示為之。

地上權之期限屆滿而消失 :地上權係屬用益物權,其期間之約定可為定期或不定期二種。定期之地上權,因期限屆滿而當然失其效力,是以,得由土地所有權人單獨申辦塗銷登記。屬不定期限者,其地上權仍屬存續,除非先行通知終止契約,否則無從塗銷。

地上物滅失,地上權是否消滅 : 民法第832條規定:「稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物或其他工作物,或竹木為目的而使用土地之權」。我民法上的地上權既為使用他人土地之權,故地上物之有無,與地上權存續無關。先有地上物存在,固可設定地上權,無地上物存在,亦無礙於地上權的成立。地上物滅失後,地上權並不消滅,地上權人仍有依原定內容使用土地之權。故民法第841條規定:「地上權不因工作物或竹木之滅失而消滅」。

地上權消滅時,地上物應如何處理: 地上權消滅時,其發生的法律效果,除塗銷地上權登記,地上權人應返還其占有的土地外,其主要問題在於如何處理地上物。此涉及地上權人利益及社會經濟、資源利用甚鉅,民法於第839條及第840條分別訂有規定。第839條規定:「地上權消滅時,地上權人得取回其工作物及竹木,但應回復土地原狀。前項情形,土地所有權人以時價購買其工作物或竹木者,地上權人不得拒絕」。第840條規定:「地上權人之工作物為建築物者,如地上權因存續期間屆滿而消滅,土地所有人應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者,從其訂定。土地所有人,於地上權存續期間屆滿前,得請求地上權人,於建築物可得使用之期限內,延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者,不得請求前項之補償」。上揭條文,乃在規範地上權人之取回權;土地所有人之購買權、補償義務與延長期限請求權。

時效取得地上權登記審查要點規定 編輯本段

   一、 占有人申請時效取得地上權登記,應合於民法有關時效取得之規定,並依土地登記規則第 114 條 辦理。 

  二、 占有人就土地之全部或一部申請時效取得地上權登記時,應先就占有範圍申請測繪位置圖。 

  三、 占有人有左列情形之一者,不得申請時效取得地上權登記:

         (一)占有之土地屬土地法第十四條第一項規定不得私有之土地。

          ( 二)占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地。

        (三)占有土地供墳墓使用者。

        (四)使用違反土地使用管制法令者。

        (五)刪除。 

  四、 占有人占有之始,須有意思能力。如為占有之移轉,具有權利能力者得為占有之主體。 

  五、 (刪除) 

  六、 以戶籍謄本為占有事實證明文件申請登記者,如戶籍謄本有他遷記載時,

           占有人應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件。 

  七、 占有土地四鄰之證明人,於占有人開始占有時及申請登記時,需繼續為該占有地附近土地之使用  人、所有人或房屋居住者,且於占有人占有之始有行為能力為限。出具證明時應添附印鑑證明。 

  八、 占有人申請登記時,應填明土地所有權人之現住址及登記簿所載之住址, 如土地所有權人死亡者,應填明其繼承人及該繼承人之現住址,並應檢附土地所有權人或 繼承人之戶籍謄本。若確實證明在客觀上不能查明土地所有權人之住址,或其繼承人之姓名、 住址或提出戶籍謄本者,由申請人於登記申請書備註欄切結不能查明之事實。

           土地所有權人為祭祀公業、寺廟或神明會,申請書內應載明管理人之姓名、住址。

           如其管理人已死亡或不明者,應檢附向各該主管機關查復其派下或信徒(會員)申報登錄或管理人備查之文件。如經查復無上開文件者,視為在客觀上不能查明管理人之姓名、住址,

           申請書無須填明管理人之姓名、住址。

           無人承認繼承之土地,應依民法第一千一百七十七條或第一千一百七十八條第二項規定

           選任遺產管理人,並於申請書內填明遺產管理人之姓名、住址。 

  九、 占有人占有公有土地申請時效取得地上權登記,無土地法第二十五條之適用。 

  十、 占有人具備地上權取得時效之要件後,於申請取得地上權登記時,不因占有土地所有權人之移轉或限制登記而影響。  

  十一、 占有人占有時效之期間悉依其主張,無論二十年或十年,均予受理。 

  十二、 占有人主張與前占有人之占有時間合併計算者,須為前占有人之繼承人或繼受人。

               前項所稱繼受人指因法律行為或法律規定而承受前占有人之特定權利義務者。 

  十三、 有左列情形之一時,占有時效中斷:

            (一)土地所有權人或管理者,已向占有人收取占有期間損害賠償金, 占有人亦已於占有時效日期未完成前繳納者。

              (二)占有時效未完成前,土地所有權人或管理者對占有人提起排除占有之訴,經判決確定者。 

  十四、 登記機關接收申請登記案件,經審查無誤後,應即公告,並同時通知土地所有權人或管理者。

               土地經限制登記者,並應通知執行法院及限制登記請求權人。

               前項申請登記案件審查結果涉有私權爭執者,應依土地登記規則第五十一條第一項第三款規定以書面敘明理由駁回之。 

  十五、 依土地登記規則第一百十四條第三項規定之通知應以書面為之,如應受通知人拒絕收領

               而無法律上理由者,應辦理留置送達;如應為通知之處所不明者,以公示送達方式辦理。 

  十六、 土地所有權人或管理者在公告期間內有異議,應附具文件,向該管縣市登記機關以書面提出。                     

               因異議而生土地權利爭執時,依土地法第五十九條第二項處理。

購買設定地上權住宅注意事項 編輯本段

在台灣已有住宅房子出售是房子有所有權,而土地則袛有「地上權」。其實,這種房子早就在交易實務上發生。

買這類房子的買受人,務必注意以下幾點:

認識地上權與所有權的不同。所謂地上權,謂以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地的權利。地上權為不動產物權,其取得、喪失、移轉或變更,非經登記不生效力。

公寓大廈如坐落於地上權的土地上移轉的注意事項。公寓大廈管理條例規定:「專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地、地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」。例如:有一棟7層樓的公寓,對所座落的土地僅有地上權,甲買了一戶位於2樓,甲對該2樓房子有所有權,對該公寓所座落土地有地上權持分 1 / 7 ;甲過了5年要轉賣,甲須將房子連同對土地之地上權持分1 / 7一併移轉。

注意地上權的期限。地上權有「定期地上權」和「不定期地上權」之分;一般出售地上權之住宅,地上權均定有期限,目前地上權使用年限,依各土地所有權人而有所不同,通常是長達 50 年左右的土地租賃契約,此時涉及民法規定的適用。即地上權的工作物為建築物者,如地上權因存續期間屆滿而消滅,土地所有人應按該建築物的時價為補償;但契約另有訂定者,從其訂定。土地所有人於「地上權存續期間」屆滿前,得請求地上權人於建築物可得使用的期限內,延長地上權的期限。地上權人如拒絕延長者,則不得請求上述補償。

地上權不因工作物的滅失而消滅。台灣近來地震頻傳,如一地上權住宅因地震倒塌,而該土地的地上權原定期限為 50年,已過了 10年,尚餘 40 年,此時房子雖已因地震而倒搨,但地上權還存續,原房子所有權人可在土地上為重建,因民法規定:「地上權不因工作物……之滅失而消滅」。

貸款不易, 價格認定易起爭議土地使用期限受限。

事前要先了解需負擔土地使用租金。

選購地上權住宅的優缺點 編輯本段

購買地上權住宅售價的確較一般住宅便宜,如果消費者能擺脫傳統有土斯有財的觀念,渴望購屋但手頭現金不多的自住型購買者,可將地上權住宅列入考慮購屋範圍之內。 

雖然目前地上權住宅的定價策略因均為個案推出,尚無軌跡可循,但以各項成本計算,地上權住宅不宜高於一般行情的七成。 

總之,地上權住宅不適合投資,只宜自住。購買設定地上權住宅所付出的成本較高,若以50年設定期限的產品為例,消費者除一般貸款外,在這50年當中,每年房屋連同土地權利金固定會有2 %左右的折舊,再加上管理費、稅捐等金錢收入,消費者不見得能省下多少費用,而反觀一般住宅雖然也有折舊問題,損失部份卻可為土地增值所抵銷。 

而一般房屋具有保值性,地上權住宅沒有,購買地上權住宅就好比預付現金,期限一到便必須交還房地,而且這類房地產的使用期限,隨著年限愈接近,後續接手的人可使用期間逐漸縮短,因此脫手轉售勢必較一般住宅更為困難,消費者應多加留意。 中聯不動產估價師聯合事務所 中聯地政士聯合事務所

銀行貸款意願不高,並且貸款金額較低。

愈臨租期屆滿,建物所有權人愈不願維修,導致維護管理上之困難。

無土地所有權,增值不易,導致房屋售價偏低。

只有土地使用權,無所有權,使用期間屆滿,建物歸土地所有權人所有,與一般交易習慣不同,一般消費者不易接受,與一般購屋習慣不符合,二手市場流通不易。

一般使用年限只有50年,期限仍嫌太短。


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  • 更新時間: 2012-01-06

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