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土地增值稅 編輯詞條

目錄

土地增值稅定義:編輯本段

对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发 成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率,例如增值额未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,税率为60%。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向 国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。 课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费 用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。

土地增值稅征收方法編輯本段

 土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。   (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;   (2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;速算扣除系数为5%;   (3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;速算扣除系数为15%;   (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%;速算扣除系数为35%;   (5)房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为:   应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

自用住宅用地優惠稅率編輯本段

適用要件

        1.出售時,土地之地上建築物是土地所有權本人或其配偶或直系親屬所有。並已在該地辦理

          戶籍登記。(以簽訂契約之買賣契約日為準)

        2.出售前一年不得出租或營業。

        3.一個人一生僅適用一次。

        4.適用自用住宅用地稅率的面積,都市土地為不超過三公畝或非都市土地為不超過七公畝。

        (超過的部分仍依一般稅率課徵)

       5.該筆土地地上建物之評定現值不及基地公告土地現值百分之十者,不適用之。但自用住宅建

          築工程完成滿一年以上者不在此限。

方法

1.如果您名下的不動產出售,且已享受過優惠稅率,但配偶則尚未辦理過自用住宅優惠稅率,您可利用立法院新通過的夫妻贈與免稅條例先行將土地所有權移轉至配偶名下再行出售,一樣可以以配偶的名義辦理優惠稅率。

2.如果您出售前一年內有營業,惟營業面積並未佔建築物面積之全部,除營業所佔面積無法享有優惠外,其餘部分仍可依其持分之土地面積之比例享有優惠。

3.戶籍設立並無時間長短之限制,只要出售日以前已設好戶籍即符合自用住宅設籍規定。

4.如果您有多處不動產同時出售,惟面積合計並未超過規定,可同時申報移轉一同辦理自用住宅優惠稅率。

5.申報自用增值稅前並無一定須辦妥地價稅自用。

6.土地增值稅之自用住宅優惠稅率申請僅規定一生一次之使用限制,但未規定申請土地筆數的限制,故只要符合自用住宅面積上限即可。於申報自用住宅優惠稅率時,需同時出售所有房子並將數筆土地在同一日申報,則數筆土地皆可享用自用優惠稅率。就是數筆土地之增值稅申報日應為同一日,立約日亦應為同一日,才符合一生『使用一次』的規定。

7.當您擁有多處不動產,為了達到享受自用增值稅的優惠稅率,可以事先考慮由配偶或直系親屬來分別設籍。

8.土地增值稅是以漲價倍數為課徵基準,持有的期間愈長,漲幅愈大,出售時適用的稅率也就愈高。有些人為了規避高額的稅負,就利用親友關係,將土地多次移轉買賣,而達到減少增值稅的目的。

9.自用住宅用地優惠稅率最好是在大面積或長期持有的土地,且不符合重購自用住宅用地條件時才使用,其他土地則應儘量利用重購退稅。

申請的期限

一般買賣案件於申報土地移轉現值時

土地現值申報書未註明申請者,於繳款書繳納期限屆滿前

單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到稽徵機關通知之次日起三十日內

申請的有關證件

1.增值稅申報書

2.土地買賣契約書

3.土地及建物所有權狀影本

4.土地所有權人戶口名簿及配偶或直系親屬設籍該地之戶口名簿影本

5.土地所有權人無租賃或營業使用的正本

節稅狀況

向土地所在地之主管稽徵機關申請就可以適用百分之十的優惠稅率

有關自用住宅用地的其他規定編輯本段

   1.同一土地所有權人同時出售自用住宅用地,視為「一次」出售,享受優惠稅率課徵土地增值稅(72.11.16台財稅38135號)同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同時出售,如果合計面積不超過都市土地三公畝或非都市土地面積七公畝,可視為「一次」出售,按自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。

   2.住宅從事家庭副業,或兼供家庭洋裁使用土地,出售時可以享受優惠稅率繳納土地增值稅。所謂作營業使用,並不包括免辦營利事業登記的家庭副業,例如個人利用自用住宅從事的家庭理髮、燙髮、美容、洋裁、花藝等家庭手工藝副業。出售這些不須營利事業登記家庭副業使用之土地,仍然可以適用自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。(財政部70.12.23.40665財政部69.6.29.31741)

   3. 房地騰空待售,以致在簽定買賣契約時,戶籍已不在該土地上,仍可享受自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。(財政部72.8.17.台財稅第35797號)土地所有權人為騰空房地以待出售,以致在簽訂契約時,戶籍不在出售的土地上,與自用住宅的要件不符,原不得認為繼續供自用住宅使用,但是,為了顧及納稅義務人實際上的困難,凡是遷出戶籍距離出售時間不滿一年,仍然可以享受自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。     

 4. 房地供村里長職務使用,出售時可以享受優惠稅率繳納土地增值稅。(財政部68.11.2.台財稅第37663號)房地部分供村里長職務使用,如果確實沒有出租,而且符合自用住宅要件,出售時可享受自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。

土地增值稅的計算 編輯本段

一.漲價總數額的計算 

  以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地地價)乘以物價指數如有土地改良費,亦應一併減除。

(一)申報移轉現值:可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。

 1.契約總價值:買賣雙方簽訂之契約價格,即實際交易價格。

 2.公告土地現值:為每年七月一日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。

但契約總價值經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。 

(二)前次移轉現值或原規定地價

 1.即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值,如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。

 2.前次移轉現值或原規定地價,應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調整之。

(三)土地改良費用有下列幾項

 1.改良土地費用

 2.已繳納之工程受益費

 3.土地重劃費用

 4.因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值。

二.應納稅額的計算 

(一)一般用地稅率

  土地增值稅一般用地稅率有三種級距:

 1.第一級稅率百分之四十:

  土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )未達百分之一百者】×稅率(四十%)。 

 2.第二級稅率百分之五十:

  土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )在百分之一百以上未達百分之二百者】×稅率( 五○% )減累進差額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×○.一○)。 

 3.第三級稅率百分之六十:

  土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )在百分之二百以上者】×稅率〈六○%〉減累進差額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×○.三○ )。

  例如:

  張三有一筆土地,面積一○○平方公尺,申報移轉時每平方公尺公告土地現值為五萬元,上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺一萬元,最新公告之臺灣地區消費者物價指數為百分之二百,曾經繳納工程受益費十萬元,張三出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下:

  (1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額x臺灣地區消費者物價指數-土地改良費用(工程受益費)=土地漲價總數額

    (50,000元×100)-(10,000元×100×200%)-100,000元=2,900,000元

  (2)漲價倍數之計算=土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×台灣地區消費者物價指數)

  (3)土地漲價總數額x稅率-累進差額=應徵稅額

    2,900,000元 ×50%-(2,000,000×0.1)=1,250,000元 

(二)自用住宅用地稅率百分之十

  前揭例題如為自用住宅用地,則其應納稅額為 

  2,900,000 ×10%=290,000元

(三)自九十一年二月一日起二年內,土地增值稅減徵百分之五十

1.一般用地要繳納之土地增值稅計算公式如下:

(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×台灣地區消費者物價指數-土地改良費用(工程受益費)=土地漲價總數額

(50,000元×100)-(10,000元×100×200%)-100,000元=2,900,000元

(2)漲價倍數之計算=土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×台灣地區消費 者物價指數)

(3)土地漲價總數額x稅率-累進差額=查定稅額

2,900,000元×50%-(2,000,000×0.1)=1,250,000元

(4)查定稅額×(1-減徵率)=應納稅額

1,250,000元×(1-50%)=625,000元

2.自用住宅用地要繳納之土地增值稅計算公式如下:

前揭例題如為自用住宅用地,漲價總數額為2,900,000元

(1)土地漲價總數額x稅率(10%)=查定稅額

2,900,000元 ×10%=290,000元

(2)查定稅額×(1-減徵率)=應納稅額

290,000元×(1-50%)=145,000元

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  • 更新時間: 2012-01-06

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