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租屋糾紛 編輯詞條

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租屋漏水或發生火災編輯本段


租屋糾紛租屋糾紛

        租屋如果不幸出現漏水或發生火災等情形時,應該由誰來負責修繕,就需要看房東跟房客當初所簽訂的租約內容而定。請點選以下選項,瞭解發生此類租屋糾紛的適用法條及法律效果。

一、租約中約定由「房東」修繕,或「未有約定」時

         如果租約中約定由「房東」修繕時,依據契約自由原則,法律尊重雙方當事人的決定,當然由「房東」負責。此外,房東依民法第423條規定負有保持租屋合於房 客使用的義務,因此租約中未約定由何人負責修繕時,依民法第429條第1項規定,也應該由「房東」負責。同時,依同條第2項規定,房東對於租屋必要的修繕 行為,房客不可以拒絕。

         只是,當房東對於租屋修繕後,房東跟房客各能主張何種權利,則會因為毀損原因是漏水或火災,以及是由誰造成毀損而有所不同。請點選以下選項,瞭解適用法條及法律效果。

  1. 漏水或火災是「鄰居」所造成

    漏水或火災是「鄰居」所造成,也就是說毀損原因並不是房客所造成的,在法律上稱為「不可歸責於承租人(也就是房客)之事由」。此時,關於房客及房東所能主張的權利,請點選以下選項說明。

    • 房客可以主張的權利

    如果租屋有修繕的必要時,依民法第430條規定,房客可以訂出一個合理的期限,催告要求房東「修繕租屋」。如果房東屆期仍不為所動,則房客可以選擇要求 「終止租約」。或者,房客也可以選擇「自行修繕」,之後再要求房東償還房客所支付的修繕費用,或是直接從房客的租金中扣抵。

    此外,當租屋發生上述修繕問題時,除非房東已經知情,否則,依民法第437條第1項規定,房客應立即通知房東。若房客沒有通知或太晚通知,而導致租屋損害擴大,依同條第2項規定,房客也要賠償房東因此所造成的損害。

    • 房客可以主張的權利

    至於,房東因為「鄰居」所造成漏水或火災,而導致租屋所有權受有損害,則可以依民法第184條第1項前段規定,向「鄰居」請求損害賠償。

  2. 漏水或火災是「房客」所造成

    房客對於租屋本應負有「保管義務」,此在民法第432條第1項訂有明文。若漏水或火災是「房客」所造成,在法律上稱為「可歸責於承租人(也就是房客)之事 由」,此時違反保管義務的房客,必須對房東負起損害賠償責任。只是,這項賠償責任,會因為毀損原因是「漏水」或「火災」而有所不同,請點選以下選項說明。

    • 屋頂漏水或水管不通

    房客使用不慎所造成屋頂漏水或水管不通,除有民法第432條第2項但書之情形外,依同條項本文規定,「房客」自應就租屋毀損,對於房東負起損害賠償責任。

    此外,房東若是擁有租屋所有權的屋主,也可以租屋所有權受有損害為由,依民法第184條第1項前段規定,向「房客」請求損害賠償。

    • 電線走火不慎引起火災

    房客不慎造成火災,由於立法者有意減輕房客在火災時的責任,因此特別在民法第434條規定,當「房客」出於「重大過失」或「故意」造成租屋毀損,才需要向房東負起損害賠償責任。

    此外,房東若是擁有租屋所有權的屋主,也可以租屋所有權受有損害為由,依民法第184條第1項前段規定,向「房客」請求損害賠償。只是,為了避免架空立法 者上述減輕房客火災責任的規範意旨,參照最高法院22年上字第1311號民事判例意旨,宜認為「房客」出於「重大過失」或「故意」所造成的損害,房東才可 以請求賠償。

  3. 漏水或火災是房客的「妻兒」所造成

    房客對於租屋本應負起「保管義務」,此在民法第432條第1項訂 有明文。若漏水或失火是房客的「妻兒」所造成,由於「妻兒」與房客在身分上有緊密關係,法律上也認為是「可歸責於承租人(也就是房客)之事由」,此時違反 保管義務的房客,必須對房東負起損害賠償責任。只是,這項賠償責任,會因為毀損原因是「漏水」或「火災」而有所不同,請點選以下選項說明。

    • 屋頂漏水或水管不通

    房客的「妻兒」使用不慎所造成屋頂漏水或水管不通,除有民法第432條第2項但書之情形外,依民法第433條、第432條第2項本文規定,「房客」應就租屋毀損,對於房東負起損害賠償責任。

    此外,房東若是擁有租屋所有權的屋主,也可以租屋所有權受有損害為由,依民法第184條第1項前段規定,向房客的「妻兒」請求損害賠償。

    • 電線走火不慎引起火災

    房客的「妻兒」不慎造成火災,依民法第433條規定,「房客」應就租屋毀損,對於房東負起損害賠償責任。只是,立法者既有意減輕房客在火災時的責任,特別 在民法第434條規定,當房客出於「重大過失」或「故意」造成租屋毀損,才需要向房東負起損害賠償責任。因此,當「房客」為自己妻兒負起損害賠償責任時, 依民法第433條、第434條規定,應只就妻兒的「重大過失」或「故意」負責。

    此外,房東若是擁有租屋所有權的屋主,也可以租屋所有權受有損害為由,依民法第184條第1項前段規定,向房客的「妻兒」請求損害賠償。

二、租約中約定由「房客」修繕時

         如果租約中約定由「房客」修繕時,依據契約自由原則,法律尊重雙方當事人的決定,當然由「房客」負責,這也規定在民法第429條第1項除外規定中。

         只是,當房客修繕租屋後,房客跟房東各能主張何種權利,則會因為毀損原因是漏水或火災,以及是由誰造成毀損而有所不同。請點選以下選項,瞭解適用法條及法律效果。

  1. 漏水或火災是「鄰居」所造成

    漏水或火災是「鄰居」所造成,也就是說毀損原因並不是房客所造成的,在法律上稱為「不可歸責於承租人(也就是房客)之事由」。此時,關於房客及房東所能主張的權利,請點選以下選項說明。

    • 房客可以主張的權利

    如果租屋有修繕的必要時,雖然房客依據租約約定必須負責「修繕租屋」,但由於房東依據民法第423條規定負有保持租屋合於房客使用的義務,因此,房客可以在「修繕租屋」之後,再要求房東償還修繕費用。

    • 房東可以主張的權利

    至於,房東因為「鄰居」所造成漏水或火災,而導致租屋所有權受有損害,則可以依民法第184條第1項前段規定,向「鄰居」請求損害賠償。

  2. 漏水或火災是「房客」所造成

    房 客對於租屋本應負起「保管義務」,此在民法第432條第1項訂有明文。若漏水或火災是「房客」所造成,在法律上稱為「可歸責於承租人(也就是房客)之事 由」,此時違反保管義務的房客,必須對房東負起損害賠償責任。只是,這項賠償責任,會因為毀損原因是「漏水」或「火災」而有所不同,請點選以下選項說明。

    • 屋頂漏水或水管不通

    房客使用不慎所造成屋頂漏水或水管不通,除有民法第432條第2項但書之情形外,依同條項本文規定,「房客」自應就租屋毀損,對於房東負起損害賠償責任。

    此外,房東若是擁有租屋所有權的屋主,也可以租屋所有權受有損害為由,依民法第184條第1項前段規定,向「房客」請求損害賠償。

    • 電線走火不慎引起火災

    房客不慎造成火災,由於立法者有意減輕房客在火災時的責任,因此特別在民法第434條規定,當「房客」出於「重大過失」或「故意」造成租屋毀損,才需要向房東負起損害賠償責任。

    此外,房東若是擁有租屋所有權的屋主,也可以租屋所有權受有損害為由,依民法第184條第1項前段規定,向「房客」請求損害賠償。只是,為了避免架空立法 者上述減輕房客火災責任的規範意旨,參照最高法院22年上字第1311號民事判例意旨,宜認為「房客」出於「重大過失」或「故意」所造成的損害,房東才可 以請求賠償。

  3. 漏水或火災是房客的「妻兒」所造成

    房客對於租屋本應負起「保管義務」,此在民法第432條第1項訂 有明文。若漏水或失火是房客的「妻兒」所造成,由於「妻兒」與房客在身分上有緊密關係,法律上也認為是「可歸責於承租人(也就是房客)之事由」,此時違反 保管義務的房客,必須對房東負起損害賠償責任。只是,這項賠償責任,會因為毀損原因是「漏水」或「火災」而有所不同,請點選以下選項說明。

    屋頂漏水或水管不通

    房客的「妻兒」使用不慎所造成屋頂漏水或水管不通,除有民法第432條第2項但書之情形外,依民法第433條、第432條第2項本文規定,「房客」應就租屋毀損,對於房東負起損害賠償責任。

    此外,房東若是擁有租屋所有權的屋主,也可以租屋所有權受有損害為由,依民法第184條第1項前段規定,向房客的「妻兒」請求損害賠償。

    • 電線走火不慎引起火災

    房客的「妻兒」不慎造成火災,依民法第433條規定,「房客」應就租屋毀損,對於房東負起損害賠償責任。只是,立法者既有意減輕房客在火災時的責任,特別 在民法第434條規定,當房客出於「重大過失」或「故意」造成租屋毀損,才需要向房東負起損害賠償責任。因此,當「房客」為自己妻兒負起損害賠償責任時, 依民法第433條、第434條規定,應只就妻兒的「重大過失」或「故意」負責。

    此外,房東若是擁有租屋所有權的屋主,也可以租屋所有權受有損害為由,依民法第184條第1項前段規定,向房客的「妻兒」請求損害賠償。

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  • 更新時間: 2011-12-26

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