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優先購買權 編輯詞條

何謂優先購買權?是指土地或建物出賣時,第三人有依同一價格同一條件優先承買之權利或特定人應依約定或法律規定,對於所有人出賣動產或不動產時,有依同樣條件優先承買之權利。
當事人可依私法自治原則基於交易需要,得為優先承買權之約定外,依現行法規定關於不動產優先承買權之種類可分述下列幾種:
一、共有土地或建築改良物出售,他共有人有優先承買權。
依土地登記規則第97條第一項規定,申請土地移轉登記時,依土地法第34條之一第四項或農地重劃條例第五條第二款、第三款規定之優先購買權人已放棄優先購 買權者,應附具出賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明【優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任】字樣。
二、土地出賣時地上權人、典權人、承租人有優先購買權。
優先購買權之效力為何?
按約定優先承買權僅具債權之效力,故出賣人與第三人所訂立之買賣契約,並移轉不動產所有權完成登記者,優先承買權人原則上不能對該第三人主張任何權利,但出賣人因
違反其對優先承買權人之承諾義務,應負擔損害賠償責任。坊間如有類似約定,優先承買權人得於訂約時,為保全其權益,應同時要求不動產所有權人出具同意書及印鑑證明書供其辦理預告登記。
實務對優先購買權處理之瑕疵:
一、 出賣人:出賣人出售共有物有依法應通知共有人或承租人之義務,但常怠於通知或自以為有優先承購權人必然不會問津之猜想,以致捨棄通知,直接授意地政士依土 地登記規則第97條規定,於登記申請書適當欄記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」用語便宜行事。藉此特別呼籲有通知 義務之出賣人,切勿怠於依法應通知義務,既法有明定又自信有優先購買權人無意承買,何不依程序通知?一旦逾期作復即可視為放棄,不是對出賣人多層保障?也 可避免因觸犯物權效力,被訴請塗銷所有權之憾事。

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  • 更新時間: 2011-12-23

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