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法拍屋 編輯詞條

目錄

[展開]

定义編輯本段

法院拍賣房屋(常簡稱法拍屋),指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人(業主)無力履行抵押合約,或無法清償債務時,而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行,將債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋

    一般的會成為「法拍屋」,其主要原因是該不動產所有權人欠債,而必須拍賣該不動產來還債。被拍賣不動產之價格是由鑑價公司鑑定,鑑定之價額如債權人及債務人 不表意見時,即為第一次拍賣最低價額,如無人投標或出價未達最低價時債權人又不願承受,依強制執行法第九十二條(第一次減價拍賣未能拍定時之處置)執行法 院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾上次拍賣價的百分之二十。
    經過幾次流標後,不動產價格通常就會比市價低很多,但是法拍屋長期以來一直被認為有糾紛、產權不清、屋況不確定等問題,故,投標前如能充分瞭解相關法律常識及周詳的預防工作,不難破解糾紛及產權不清的問題而獲得物超所值的房屋。

購買法拍屋的必備條件:編輯本段

1.充裕的資金調度→這 是購買法拍屋的難處所在,因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款,對一般人來說,要在這麼短的時間內,拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事,所以 你要有充裕的現金,或是有靈活的資金調度管道,才能考慮法拍屋,目前已有銀行提供代墊款服務,因此只要約有三成現金即可,但也要考慮自己信用狀況。

【切記】不要太相信銀行,因為銀行是營利事業單位 (反覆無常) 絕無一諾千金之誠信,最好是有資金為後盾或金主肯相助。

2.熟悉市場行情→投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵,如何出價出得恰到好處,這是一門大學問;先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解,同時要有足夠的判斷估價能力。

3.了解法拍程序→參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做,其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽,都有可能白忙一場,甚至就算得標了也無法取得房子,造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。

4.充分掌握資訊→對於整個法拍市場資訊的掌握,乃至於各個環節的法令、程序,到得標後使用權的取得方法,都要能充分掌握,多了解一分,你的勝算就比別人多一分。

關鍵點編輯本段

每次流拍後拍賣底價降低20%

需全額付款

購買法拍屋的缺點:編輯本段

資金調度困難

解說:如果房子有遭不法占用的情形,法院會用公權力來排除障礙,但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交,如果這是你第一次買法拍屋,建議你避免選擇這種「不點交」的房子。 

解說:所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標而得標的人。 

無法得知屋況,法拍屋沒有瑕疵擔保,

使用權的取得→雖然法院拍定的房子,產權一定清楚,但不代表你就一定可以搬進去使用,如果遭到第三人佔用或承租,或是法院不點交的房子,就算買到了,也無法取得房子的使用。

買法拍屋的成本編輯本段

1.投標錢額→就是得標的價錢,投標前須先付公告底價的3成作為保證金,得標後7天內須將餘款繳清。 

2.稅費→包括購買時所要繳的契稅,賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。 

3.地政規費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。 

4.其他雜費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

影響房價的因素 編輯本段

1.屋內狀況→法拍屋通常不能進入內看厝,所以比較難直接判斷屋內狀況,可由《地籍圖與建物平面圖》了解地形,儘管如此,屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件,多少也會影響到房價。 

2.屋外狀況→外觀、公共設施、停車位有無等條件,有時對房價也有些微的影響。

3.周邊環境→交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。 

海砂屋與輻射屋編輯本段

所謂海砂屋是指在房子的建材中摻有含鹽分的海砂,而鹽分中高含量的氯離子會腐蝕鋼筋,影響建築物結構安全。

買法拍屋如果買到海砂屋並不能請求賠償,只能比照房屋稅條例減免房屋稅,經工務機關鑑定後,房屋毀損面積在3成至5成者,房屋稅減半;5成以上則免徵房屋稅。

輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染,含有放射性物質並產生對人體有害的輻射,長期居住會影響身體健康。 

獲得法拍屋資訊的管道編輯本段

1.法院公告→在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件,其中也包括法拍屋的公告。 

2.銀行公告→如果銀行是債權人時,銀行為了債務人的房屋能順利拍賣,有時也會張貼法拍屋的公告。 

3.法拍資訊雜誌→一些專門提供法拍資訊的雜誌,定期提供法拍物件,訂閱這些雜誌,不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息,且資料較豐富。例如:透明房訊。 

4.報紙分類廣告→有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。

5.網路→網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站,省時又方便。例如: www.tom.com.tw

6.法拍屋附近張貼的公告→被法院查封的房屋附近也有可能張貼關於這些房屋法拍的公告,只有代標公司會張貼廣告。

拍賣公告主要內容:編輯本段

1.標的物→法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。

2.主要用途→指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住,最好選擇住家。 

3.土地使用分區→土地的使用是以使用分區為準,通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。 

4.拍賣底價及保證金→土地與建築物合計的拍賣總底價,以及拍賣前要繳納的保證金。

5.拍賣絛件→是指法院是否進行點交。 

6.拍賣時間地點→執行拍賣投標的時間與執行的法院。 

7.債權銀行連絡人→ ※ 如果銀行是法拍屋的債權人時,你想進一步知道詳細的情形,可以打電話向銀行人員詢問。 

8.位置圖→為使人清楚法拍屋的位置,銀行通常會附上房屋位置圖。

可取得法拍屋資訊的網站:編輯本段

1.司法院網站→可連結到各地方法院,方便獲知法拍的訊息。www.judicial.gov.tw

2.銀行網站→指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住,最好選擇住家。 

3.專業的法拍資訊網站→目前有些專業的法拍資訊網站,提供的訊息最多也最詳細,是個非常不錯的選擇,如 www.tom.com.tw 

法拍資訊刊物的主要內容:編輯本段

1.不動產標的物→(1)門牌住址:表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字:表示該建築物的總共樓高;如果是土地而非房屋,則括弧內的內容表示土地所屬的地目。

2.投標日期及時間→法院執行拍賣的投標日期及時間。 

3.案號及拍次→(1)包括法拍屋的承辦股別。如:91丑36884。(2)拍次:表示這次是第幾次法拍。 

4.流標紀錄→流標紀錄通常包含(1)流標日:指上一次拍賣流標的日期。(2)前次拍賣結果:是流標還是停拍、撤回……等情形。(3)前次拍賣的底價及單價。(4)前次的拍次。

5.公告現值及土地增值稅→(1) 公告現值:法拍屋所在的土地當年度公告現值,這是計算繳納土地增值稅的依據。(2)土地增值稅:指得標後再出售需要繳納的稅基;「+」表示出售將要繳納土地增值稅。 

6.地坪及建坪→(1)地坪:指擁有土地的面積。(2)建坪:指擁有的建物面積,但因建物種類的不同,可能包含主建坪、附屬坪、公設坪、增建坪等。 

7.平均單價及公設比→(1)平均單價:一般是指建坪單價,但建物為透天或土地時為地坪單價。(2)公設比:公設比可讓我們了解該建物公設坪的比率是否太高。

8.總底價及保證金→本案件本次拍賣的總底價及保證金,每次拍賣底價會不同,保證金一般皆為總底價的20%,但還是以公告為準。 

9.查封全文→包括(1)不動產標示:主要將本案之法拍內容如土地的段號、建物之位址、面積、範圍、材質等說明(2)查封慨況:說明查封時的慨況如使用房屋狀況、點不點交、使用權、拍定後權利等。有些法拍資訊刊物會加入謄本資料。 

10.資訊較為豐富的刊物會再加上如:建物案名、點交狀況、屋況、屋齡等參考資料,資料越多我們就越了解該案件狀況。

投標書的內容:編輯本段

1.案號→從法拍公告上找到案件字號,然後填入「案號」的地方

2.投標人→投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號;如由代理人投標時,還必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。

3.土地標示及願出價額→所要投標的土地標示,按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫,並寫上你願意出的投標價,必須要高於公告的底價。

4.建物標示及願出價額→標的物的建物部分,按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫,並寫上你願意出的投標價,必須要高於公告的底價。

5.總價額→土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額,但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據,最好是把土地的價錢寫比較高,建物的價錢則只要高過底價一點即可,這樣將來在轉售時繳納土地增值稅的情況

保證金編輯本段

1.高雄地區保證金是二成。

2.保證金一定要繳,未得標時,你可當場將保證金領回。

3.法拍屋須在七天內繳足尾款,貸款幾成必須看當地配合的銀行而定,台中地區因為保證金是三成,台北、台南、高雄地區保證金則是二成,所以當其核定無誤的案件,貸款額度一般都是拍定價的七~八成 。

特拍編輯本段

(1).公告應買:

意思是說,法院會以第三拍流標之底價,公告出來,為期3個月,若有意標購此屋者,只需以第三拍之底價金額,遞上《應買狀》就可參予標購,因沒有競標之金額,故以誰“先”遞《應買狀》至法院,為得標者。

(2).第四次拍賣:

因第四次拍賣,也是所有拍賣最後一個程序,所以拍賣之金額,是最低金額,但先決條件就是“3個月沒人應買”,才會『打8折(三拍打8折)』,再到第四拍,此時就需到投標室,寫標單~看誰投標之金額最高,為的標者。

第一次拍賣 ─┐

第二次拍賣 ─│→ 這四種均是

第三次拍賣 ─│→ ~~~定『時間』,比『價錢』

第四次拍賣 ─┘

法拍屋面積編輯本段

一般的住家建蔽率為60%,表示一塊土地面積最多只能蓋60%,要留40%以上的空地,叫法定空地;假設一塊土地面積50坪,以住家建蔽率60%為例,可能有下列幾種情形:

1‧透天平房:可能土地50坪,房屋面積一層樓30坪。

2‧透天二樓以上房子:土地50坪,房子二層樓,房屋面積為30*2=60坪;房子三層樓30*3=90坪,依此類推。

3‧四樓公寓:每戶土地持分面積為50坪/4=12‧5坪,房屋面積為30坪

4‧八樓大樓:每戶土地持分面積為50坪/8=6‧25坪,房屋面積為30坪

房屋信息編輯本段

無法得知屋況→法拍屋是遭到法院查封的房子,任何人都不能進入,無法向一般買房子進去看房子,所以完全無法得知厝內的情況,再加上法拍屋沒有瑕疵擔保,如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責,必須自己承擔。

解決方法:事前做好對法拍屋的調查工作,盡量透過周邊的管道調查屋況,最好在購屋的成本中,把房子的整修費用估算在內。

法拍屋撤回編輯本段

一.債務人有優先償還權,如果債務人有要購買以抵債物權利.

二.債務人有先購買法拍的權利哦!

三.如債務人購買,其他人就無機會啦!   

四、  擔保品提供:也就是說債務人提供其他物品讓債權人撤回拍賣、如金錢、或其他不動產、或其他人保證(等於保證人)類似此種撤回要再拿出來拍賣機率不高

五、  條變:也就是說拍賣的條件變更、如未登報、或債務人未通知、或拍賣的物件變更、如原本是拍賣三宗拍賣物、但因為程序上出錯、現改為拍賣二宗、這類似的撤回再拍賣的機率很高、約二十幾天會重新公告拍賣。

六、  延緩拍賣:如債務人提出此屋有人要買因此希債權人延緩拍賣、或之前的政府政策、非自願失業人口都可向債權人提出延緩拍賣、一次三個月、最多可提出二次。這類的撤回一次要等三個月、我曾經遇過等六個月之後才又拿出來拍賣。

法拍屋股別編輯本段

各個法院的[執行處單]位都會有以[股]別來區分其執行任務...最上層分別以[刑事執行處]、[民事執行處]、[行政執行處]、[公懲執行處]...等

每個執行處單位均以[股]來分別其執行的 地點、科目、類別、項目...等

其股別以--忠、孝、仁、義、信、和、平、宇、宙、甲、乙、丙、丁、庚、己、戊、辛...等

因此...各個執行處的[股別]也可能會盡相同...譬如:[刑事執行處]的忠股和[民事執行處]或[行政執行處]的忠股...一樣都有同名稱的股別

所以到地方法院辦理業務時...服務台第一個問的一定是[你的股別...要辦的是哪一個單位]也就是[刑事執行處]、[民事執行處]、[行政執行處]、[公懲執行處]的哪一個股...

股別就僅是代號而已。檢察官、法官可能會有職務異動,但是股別是固定的(例如甲股的法官原來是張三,後來張三調職,由李四接任,李四的股別還是甲股)。

單從股別是看不出什麼名堂的。什麼股負責那類型的案件,是要看法院內部的職務分配表。

金拍屋編輯本段

金拍屋指的是由法院委托民间公正第三人代办拍卖的法拍屋。

由于法院拍卖之抵押不动产数量庞大,仅由法院之行政系统无法有效消化累积的案件,于是委由民间公正第三人进行。之所以称为“金拍屋”,乃是因为委托之民间代办公司名为“台湾金融资产服务股份有限公司”(简称”台湾金服公司”),而当时之“银拍屋”正热门,于是取“金服公司”之“金”字取代“银拍屋”之“银”字,即成“金拍屋”。

銀拍屋編輯本段

2001年,在台湾由花旗银行提出之承受担保品,透过公开竞标、口头喊价机制的方式销售。主要目的是借由此一新的不动产交易平台快速去化银行所承受之担保品,对银行而言,经由一个月左右之密集行销,集合一定数量之物件,于公开场合进行一次性的销售,除可有效控制销售成本,缩短销售时程,成交价格相对于以往之议价方式也较接近市场价格;对民众而言,排除法拍屋不能详细了解物况的缺点,付款方式也与正常交易相同,同时经由公开讯息、公开场合竞标,现场也诉求公平公正执行流程,使民众购屋增加一个安心的管道。除银行自行拍卖,也可能委托专门的公司(如戴德梁行)进行。

法律特点編輯本段

买方律师无法作出业权质询;

卖方不负责清理物业内的任何杂物、违例建筑物、大厦维修、钉契、利息等;

成交前不得转名或转售,除非得双方同意。

债务上的安排編輯本段

在法拍屋出售时,需要按市价出售,以拍卖形式进行,以价高者得为主,而款项的偿还机制分配如下:

债主

拥有物业押记的债权人

相关法律费用

如果所得款项,多于抵押需要清还款项,余款会归还业主

在亚洲金融风暴前,一般进行法拍屋拍卖后,已经可以抵偿欠债。但在金融风暴后,往往法拍屋拍卖后,仍未能抵偿欠款,令银行不愿出售法拍屋,造成不少呆账。

楼市指标編輯本段

由于以下情况,法拍屋量乃一楼市落后指标[1]:

银行待业主断供数月,磋商不果后再循法律程序收回物业,一般需时半年至九个月

银主收回物业后,未必循拍卖一途,可透过其物业部门或代理放盘,故实际数量可能较知道的多

若物业沦为负资产,即使成功脱手也未能抵清欠款,银行或不愿马上出售

负资产与法拍屋关系編輯本段

即使业主拥有负资产物业,只要准时还款,物业并不会沦为法拍屋。惟“正资产”业主在周转不灵时,还可变卖物业以支欠款;可负资产业主如资不抵债,出售物业也未能“货银两讫”,那物业就有较大机会沦为“银主货”,加入拍卖行列。

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  • 更新時間: 2011-12-30